Житель Сочи попросил предоставить ему в аренду участок, на котором почти 10 лет шло строительство, чтоб завершить жилой дом.
Департамент городского имущества ему в этом отказал, так как право собственности на недостроенный дом за заявителем не зарегистрировано. С этим согласились суды. ВС указал, что права истца подтверждают другие доказательства.
Верховный суд разъяснил, что право собственности на недостроенный объект – не единственное основание для его аренды с целью завершить строительство. Как следует из определения административной коллегии ВС № 18-КАД22-27-К4, в таких обстоятельствах допустимы и другие доказательства того, что заявитель имеет отношение к незавершенному жилью. Это отвечает сформировавшейся судебной практике, но сложности с арендой у граждан все равно возникают из-за неоднозначного понимания «объектов незавершенного строительства», рассказали Право.ru эксперты.В 2010 году администрация Центрального района Сочи предоставила Араму Петросяну* земельный участок для жилищного строительства. В 2012-м он заключил трехлетний договор аренды этого участка. В 2020-м Петросян обратился в Департамент имущественных отношений Сочи с заявлением о предоставлении этого участка без торгов в аренду еще на три года, чтоб завершить строительство.
Департамент в этом отказал. Он сослался на то, что право собственности на объект незавершенного строительства за Петросяном не зарегистрировано. Заявитель попытался оспорить отказ в суде, но все инстанции в этом отказали. Они также исходили из того, что предоставление земельного участка для завершения строительства жилья возможно только в случае, если право собственности на это жилье зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Верховный суд указал, что это ошибка. Согласно п. 21 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», если земельный участок для строительства предоставили в аренду до 1 марта 2015-го, то возможность однократно получить эту землю в аренду для завершения строительства регулирует не ст. 39.6 Земельного кодекса, на которую ссылались суды, а ст. 39.14 – 39.17.
В данном случае Петросян мог подтвердить свое право собственности на недостроенный дом без записи в ЕГРН – так, в материалах дела есть технический план здания.
В связи с этим ВС отменил решения нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ Департамента имущественных отношений Сочи и обязал его рассмотреть заявление Петросяна повторно.
Неформальный подход
Верховный Суд РФ предлагает выход за формальный подход оценки обстоятельств спора, прибегает к исследованию фактически сложивших отношений, полагает адвоката Orchards Метр Мацкевич. Формальные причины отказа можно преодолеть в случае, если лицо обладало правом на регистрацию объекта и такой объект соответствовал требованиям необходимым для регистрации.
При этом суд преодолевает положения п. 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса о необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество. Такой подход защищает интересы граждан и право на улучшение жилищных условий, указывает Мацкевич. В то же время это решает проблему компенсации гражданам расходов на строительство в случае отказа в аренде, поскольку они фактически проинвестировали в улучшение земельного участка.
Сформированная практика
В действующем законодательстве отсутствует единый подход к пониманию правовой природы «объекта незавершенного строительства», указывает юрист юридической фирмы ЮСТ Татьяна Яковлева. С одной стороны, Гражданский кодекс указывает, что право собственности на них, как и на другие объекты, неразрывно связанные с землей, возникает с момента государственной регистрации права. С другой – в случае банкротства застройщика такие объекты определяются законодателем как «неотделимые улучшения участков». Связи с этим отказы в предоставлении земельных участков для завершения строительства объектов лицам, права которых на недостроенные объекты не зарегистрированы в ЕГРН, далеко не редкость.
При этом сформировалась судебная практика, согласно которой для получения земли в аренду с целью завершения строительства не требуется государственная регистрация прав, добавляет Яковлева. Другой подход привел бы к увеличению количества «долгостроев», заброшенных объектов и неиспользованных земель.
Этот вопрос не впервые встает перед Верховным судом, указывает Павел Рявкин, юрист Практики разрешения споров ALUMNI Partners (ранее Bryan Cave Leighton Paisner) . Аналогичную позицию Экономколлегия ВС выразила в своем определении по делу № А41-27734/2016 в 2017 году. Но тогда спор рассматривали в арбитраже, а в данном случае до ВС дело Петросяна рассматривали суды общей юрисдикции. Возможно, что в силу разделения судов данная позиция могла сложиться в судах общей юрисдикции не так давно, предполагает Рявкин.
В качестве одного из существенных доказательств прав заинтересованного лица на объект незавершенного строительства выступает возведение объекта в границах участка в период действия первоначального договора аренды, а, также разрешение на строительство, выданное заинтересованному лицу, указывает Яковлева. Ранее суды неоднократно ссылались на п. 33 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1, который содержит перечень таких доказательств, добавил Рявкин. Но сейчас этот приказ уже не действует.
*Имя изменено редакцией.
