Ранее Конституционный суд обязал законодателя защитить интересы добросовестных покупателей жилья от признания сделки недействительной при банкротстве продавца.
Эксперты указывали, что такой подходит несет риски злоупотреблений.
Правительство внесло на рассмотрение Госдумы законопроект, который позволяет вернуть покупателю жилья средства от сделки, которую признали недействительной в процедуре несостоятельности продавца. В таком случае сумма, которую первоначально заплатил покупатель, если речь идет о его единственном жилье, при реализации спорной недвижимости не попадет в конкурсную массу — ее вернут напрямую покупателю. Кроме того, у бывшего собственника будет приоритетное право выкупить его вновь.
КС запретил отнимать единственное жилье ради кредиторов
В феврале Конституционный суд рассмотрел обращение Сергей Кузьмина. В 2015 году он купил у банка «Советский» квартиру за 10,9 млн руб., а впоследствии взял кредит еще на 20 млн руб. на ремонт. Через год банк через суд оспорил эту сделку (дело № А56-68699/2016). Так как квартира располагалась в историческом доме, а ее площадь составляла 273 м², ее реальная стоимость, как показала экспертиза, превышала 35 млн руб. При этом Кузьмин купил жилье всего за два месяца до начала санации «Советского», то есть в период, когда сделки можно оспорить.
Три инстанции отменили сделку и обязали Кузьмина возвратить квартиру, а банк — вернуть 10,9 млн руб. Пока шел этот спор, начался процесс признания банка «Советский» несостоятельным (дело № А56-94386/2018). Первоначально обеспеченные залогом квартиры требования Кузьмина на 10,9 млн руб. включили в реестр кредиторов третьей очереди, а потом оставили за реестром из-за пропуска срока. Это произошло из-за того, что спорная квартира — единственное жилье Кузьмина, поэтому ее возврат банку был приостановлен.
КС пришел к выводу, что при оспаривании сделки с жильем по умолчанию подразумевается, что когда покупатель получит деньги назад, то сможет купить другое, но этот принцип неприменим в процедуре банкротства. Лишение гражданина единственного жилья с целью частично удовлетворить требования кредиторов нарушает баланс интересов. КС предписал не направлять средства от оспаривания таких сделок в конкурсную массу, пока кабмин не внесет необходимые поправки в законодательство.
Предложения правительства
Соответствующий принцип и подразумевает внесенный правительством законопроект. При этом до возврата средств покупатель и члены его семьи сохраняют право жить в спорной квартире.
Кроме того, прежний покупатель получит право выкупа спорного жилья до его выставления на торги. В таком случае можно произвести зачет суммы, которую гражданин выплатил первоначально, с доплатой разницы.
Первоначальный покупатель также вправе участвовать в торгах по продаже жилого помещения по общим правилам. В случае их признания недействительными он может в разумный срок заключить договор купли-продажи жилья по цене, равной начальной цене продажи первых или повторных торгов либо минимальной цене продажи торгов посредством публичного предложения.
В случае принятия закон вступит в силу с момента официального опубликования.
Риски и перекос регулирования
Ранее опрошенные Право.ru скептически отнеслись к позиции КС и указывали на опасности злоупотреблений подобными изменениями в законодательстве.Случаи, подобные рассмотренному КС, крайне редки, а в норме покупатели жилья, сделку с которыми оспорили, оказываются в равном положении с другими кредиторами, указывал Владимир Ефремов, партнер юридической фирмы Арбитраж.ру Новый подход может сделать невыгодным проявление разумной осмотрительности при покупке жилья, в том числе по цене, явно ниже рыночной. Защита интересов отдельных лиц может отрицательно сказаться на институте конкурсного оспаривания сделок должников, опасался Ефремов.
Новое регулирование упростит вывод активов в виде недвижимости для лиц, которым грозит банкротство, отмечал адвокат Денис Фролов, партнер BMS Law Firm При этом возврат суммы сделки при покупке недвижимости по стоимости ниже рынка не решит проблемы обеспечения граждан жильем, подчеркнул он, ведь купить на эти деньги другую квартиру будет невозможно. К тому же стоимость жилья имеет тенденцию к росту, и к моменту оспаривания сделки оно станет еще дороже.
Законопроект № 199216-8 «О внесении изменений в статью 61-6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»
