В рамках банкротства застройщика кредитор попросил включить в реестр требования о передаче ему 30 квартир, которые он приобрел по договорам долевого участия в строительстве. Но суды ему отказали – они признали приоритет требований граждан, купивших жилье для себя, перед инвесторами.
Недавно спор рассмотрел Верховный суд, который признал: между покупкой квартиры для проживания и в инвестиционных целях есть разница, но это не повод совсем отказывать кредитору и не включать его требования в реестр.
30 квартир и полный отказ в защите
В рамках банкротства застройщика ООО «Стройинвест» Леонид Паначев попросил о передаче ему 15 квартир, купленных по договору участия в долевом строительстве в 2014 году. Первая инстанция признала требование о передаче квартир стоимостью в 31,338 млн руб. и включила его в реестр (дело № А41-34210/2020).
Но проверочные инстанции решили, что покупка квартир не для улучшения условий личного проживания, а с целью получения прибыли делает невозможной защиту таких дольщиков как обычных потребителей в случае банкротства застройщика. 10-й ААС указала, что Паначев купил в совокупности 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках обособленного спора). Таким образом, он заключал договоры участия в долевом строительстве для инвестиционной деятельности, а не для улучшения условий личного проживания.
Поэтому Паначев не может рассчитывать на приоритетную защиту в деле о банкротстве застройщика, указал суд, потому что частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий. На приоритетную защиту могут рассчитывать граждане, которые покупали квартиры не для получения прибыли, а для «удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий». Эту позицию впоследствии поддержал суд округа.
Паначев с такими решениями не согласился и обратился в Верховный суд. Суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр о передаче жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий, указал заявитель. «Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения», – подчеркнул кредитор.
Покупатель полагал, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве. Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, уверен Паначев.
На ступеньку ниже
Экономколлегия проверила доводы его жалобы. ВС согласился, что в ситуации покупки гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях его требования к застройщику не подлежат приоритетному удовлетворению, как если бы он купил квартиры для себя. Права дольщиков должны защищаться в первую очередь тогда, когда речь идет об обеспечении жильем их самих и их семей, подчеркнули судьи. «Вместе с тем, сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика», – говорится в определении ВС.В таких ситуациях суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон. Если часть квартир приобретена в потребительских целях, а другая часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы. В любом случае, Паначев вправе рассчитывать на оплату своих требований, но по квартирам, приобретенным в личных целях, требования могут быть включены в третью очередь реестра, а по «инвестиционным» – лишь в четвертую.
С учетом этой позиции ВС вернул обособленный спор о требовании на 15 квартир на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Поворот в регулировании
Тезис о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав должен принадлежать гражданам, преследующим цели удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем, не является новым, отмечает старший юрист по проектам в области банкротства юридической фирмы VEGAS LEX Валерия Тихонова. Такая позиция последовательно прослеживается в правовых позициях высших судебных инстанций как минимум с 2013 года. Определение ВС по делу Паначева интересно в первую очередь сформулированными критериями оценки поведения кредитора и правилами рассмотрения заявленных требований, отмечает эксперт.
Раньше судебная практика проверяла в первую очередь наличие средств, достаточных для приобретения заявленного ко включению в реестр количества объектов, с целью отсева мнимых сделок, отмечает адвокат S&K Вертикаль Иван Бабин. Теперь ВС вводит новый критерий для оценки требований дольщика: цель покупки квартиры. При этом сама по себе покупка гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования, подчеркивает старший юрист практики разрешения споров ALUMNI Partners (ранее Bryan Cave Leighton Paisner) Анжелика Догузова. Поэтому суды должны проанализировать, какие квартиры приобретаются в «жилищных» целях, а какие – в инвестиционных.Тихонова обращает внимание: в случае установления инвестиционного характера требований кредитора и, как следствие, включения их в четвертую очередь реестра, такие требования либо считаются обеспеченными залогом, либо могут быть погашены за счет выплаты компенсации Фондом развития территорий.
Председателя Банкротного Клуба и автор телеграм-канала Shokobear Олег Зайцев называет решение ВС «ошибочным». «Часто выяснить, в каких целях гражданин приобретает квартиру, невозможно, и именно поэтому в ходе разработки специальных правил о банкротстве застройщиков было принято осознанное решение законодателем отказаться от критерия количества квартир и цели их приобретения и оставить только критерий личности кредитора», – рассказывает он. Факт принятие такого определения юрист считает «грандиозным поворотом в регулировании банкротства застройщиков».
Идея, заложенная Верховным судом, повышает риски инвестирования средств в жилье для получения какой-либо экономической выгоды, полагает Бабин. При этом эксперт отмечает, что на настоящий момент единственным признаком инвестиционной направленности приобретения служит только количество купленных квартир. Тихонова подчеркивает, что и инвесторы получили инструмент защиты своих прав – ведь их требования все еще подлежат удовлетворению, просто с пониженной очередностью.
