В нескольких делах о банкротстве компании-застройщика региональные фонды защиты прав участников долевого строительства просили суды передать им незавершенные объекты, чтобы достроить эти дома. В результате залоговые кредиторы потеряли права на переданные им в залог помещения в этих домах. Принятый в 2019 году закон позволил передавать такие дома фондам без какой-либо компенсации. КС разобрался в ситуации по запросу Верховного суда.
Конституционный суд поручил законодателю внести изменения в подп. 3 и 3.1 п. 1 ст. 201.1, п. 5 ст. 201.10, абз. второй п. 2 ст. 201.15, подп. 1 п. 8 ст. 201.15-1, п. 11 ст. 201.15-2 закона «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 14 и 17 ст. 16 закона № 151-ФЗ от 27.06.2019. Он признал их нормы неконституционными в той мере, в какой они позволяют лишить залогового кредитора обанкротившегося застройщика компенсации при передаче недостроенной недвижимости фондам защиты прав дольщиков, говорится в Постановлении КС от 21.07.2022 № 34. Проверку этих положений Конституционный суд провел в связи с обращением гражданки — залогового кредитора, а также Верховного суда, в который поступило несколько кассационных жалоб по тем же вопросам.
История вопроса
Верховный суд получил жалобы по нескольким похожим делам.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Пермского края через суд забрал права обанкротившегося застройщика ООО «Солдес Строй» на недостроенные объекты, чтобы исполнить обязательства перед участниками строительства (дело № А50-10848/2014). АС Пермского края удовлетворил этот иск. При этом фонд обязали оплатить все текущие расходы банкрота на 10,8 млн руб., так как спорные объекты оказались единственным имуществом компании, за счет которого можно было их погасить.Решения суда не устроили никого: с кассационными жалобами в Верховный суд обратился как фонд, так и залоговые кредиторы «Солдес Строй» Юлия Позднякова и Татьяна Инцкирвели, которые приобретали в недостроенном доме коммерческую недвижимость. Последние указывали, что из-за передачи имущества и права аренды фонду установленный в их пользу залог прекратился и они лишились возможности получить какую-либо компенсацию за эту недвижимость.
Аналогичным образом Фонд Республики Башкортостан приобрел в судебном порядке права и обязательства ООО «КилСтройИнвест» по недостроенным многоэтажным домам (дело № А07-21667/2017). Недовольным залогодержателем в этом случае выступил Сбербанк, который финансировал строительство двух домов по ипотечным договорам.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в Краснодарском крае по решению АС Краснодарского края получил права застройщика по комплексу многоквартирных домов с парковкой в рамках дела о банкротстве ООО «Юг-Стройка» (дело № А32-36020/2017). В этом случае залоговым кредитором, права которого прекратились, оказалась Анна Шалимова. Ее возражения суды также не приняли во внимание.
Заявители полагают, что оспариваемые нормы закона «О несостоятельности (банкротстве)» и закона № 151-ФЗ допускают придание обратной силы нормам о прекращении залоговых прав кредиторов без какой-либо компенсации. Это ухудшает положение залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства. При этом такие правила не действовали в момент заключения ими залоговых договоров, то есть предвидеть такие риски они не могли. При этом финансирование, которое предоставили такие кредиторы, увеличило стоимость переданного для достройки имущества, то есть фонды и в конечном счете дольщики получили выгоду за счет нарушения имущественных прав других лиц, которые не преступали закон.
Позиция КС
С жилым помещением связаны не только имущественные интересы гражданина, но и конституционные гарантии права на жилище, отметил Конституционный суд. Гарантии этих прав выступают одним из факторов доверия к публичной власти. Соответственно, при банкротстве застройщика важно обеспечить баланс интересов кредиторов, залогодателей и других участников рынка так, чтобы гарантировать устойчивость этого рынка.Введение новых норм, которые регулируют порядок передачи долгостроя фондам защиты прав дольщиков, и распространение их на возникшие ранее правоотношения ухудшают положение залоговых кредиторов. КС уже отмечал, что внесение в действующее правовое регулирование изменений, которые неблагоприятно действуют на правовое положение граждан, должно сопровождаться компенсаторными механизмами, чтобы сохранить доверие граждан к государству. В данном случае таких механизмов нет, а потому спорные положения не соответствуют Конституции.
Положения закона «О банкротстве» не соответствуют Конституции в той мере, в какой они не допускают возмещение фондом расходов, которые направлены на завершение конкурсного производства. При этом оплата труда застройщиков, работающих непосредственно на том объекте строительства, который передан фонду защиты прав дольщиков, в любом случае возлагается на него.
КС предписал пересмотреть решение в отношении Анны Шалимовой. При этом признание спорных норм неконституционными не должно вести к отмене решений о передаче недостроенных объектов региональным фондам для их завершения.
